中共中央政治局在24日召開的會議上，首次明確提出，要適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，及時調整和優化房地產政策。此前，中國央行官員在10天前提到，“房地產市場供求關系已發生深刻變化”。這次會議對樓市進行了定調，明確了這一判斷。中央政治局每年7月下旬召開的會議被視為決定下半年宏觀經濟政策方向的關鍵會議。業內專家認為，此次會議對中國房地產市場新形勢作出研判，釋放了三大重要信號。

房地產舊時代走向終結

房地產市場供求關系發生了重大變化，表現在近兩年房地產市場交易活躍度下降，多地新房和二手房價格出現下跌，特別是今年4月份以來，房地產市場出現了邊際轉弱的跡象。這些現象反映出中長期因素發生了變化。首先，房地產發展階段發生了變化。據中指研究院市場研究總監陳文靜指出，2022年中國總人口首次下降，城鎮化進程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，新房市場進入見頂后的回落階段。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察到許多過去沒有出現過的現象，如居民按揭購房的積極性下降，房價預期逆轉，居民持有房產的意愿下降，房屋流通速度變慢，銀行按揭貸款余額減少等。這些跡象表明，資金流向房地產的時代已經結束，開發商大規模儲備地塊的時代也已結束。隨著房地產市場和行業的重大變化，相關管理政策也會發生根本性的改變。李宇嘉認為，未來政策重點需要逐步從增量轉向存量，從“有沒有”轉向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉向供給側改革。

樓市政策“工具箱”打開

在最近的會議上，提出了適時調整和優化房地產政策的建議。這意味著，中國樓市政策“工具箱”可能會再次被打開，而且會更加廣泛地使用。中原地產首席分析師張大偉認為，央行此前透露，在房地產市場長期過熱階段，陸續出臺的政策存在邊際優化空間，這些邊際優化舉措很快會落地。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，適時調整和優化房地產政策是當前“慢復蘇”市場現狀下的迫切需要，也釋放出了房地產政策端仍具有較大調控空間的積極信號。預計接下來，各地房地產政策調整力度將會有所加大，工具也將會趨于多元化。陳文靜認為，下半年房地產政策的優化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。在過去一年多的時間里，普通二線和三四線城市的房地產限制性政策已經基本放開，而在當前核心一二線城市，政策空間仍然較大。因此，在這些城市，優化住房信貸政策、放松郊區限購、降低交易稅費等仍然是政策方向。

再提城中村改造

在今年4月份的中央政治局會議之后，本次會議再次提出了積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。國務院常務會議于7月21日也提到，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造。關榮雪認為，這意味著城中村改造將成為未來房地產發展的重點之一。在過去幾十年的高速發展中，房地產市場存在著“重新建輕存量”、“重市場輕保障”等問題。在當前樓市進入新發展階段的背景下，政策力度向短板部分傾斜，完善住房保障體系、創新存量住房的更新模式等都是必要的。58安居客研究院院長張波也認為，此次會議對于保障性住房的關注并未降低。結合此前對于城中村改造的部署，以及官方明確下一步將多渠道開拓保障性租賃住房房源，未來政策支持力度將會進一步增強，共同拉動社會投資來建設保障性住房。李宇嘉強調，未來的政策著力點在于把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來。這包括加快保障性住房供給，特別是保障性租賃住房的大規模籌集建設和分配等；加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市的問題，釋放其消費潛力；以及老舊小區改造，釋放居民提升住房品質的潛力等。